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    开发商打死也不会告诉你:房价其实是这样确定的!

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    发表于 2017-1-23 10:29:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
    各位买了房或者打算买房的小伙伴,有没有想过自己买房的钱都花到哪儿去了?
    虽然说买房子是安一个自己的家,但商品房商品房,说到底也是一件商品,是商品就有成本和利润,你花掉一辈子的积蓄买套房,有权利知道钱是怎么花掉的。
    商品房相对来说是一种比较复杂的商品,涉及到方方面面,商品房的房价往往包含很多因素,今天CC就给大家罗列一下这些因素到底是些啥。
    一、土地成本
    要修房子先要有块地吧,平时新闻说“地王”几百万一亩,总有种不明觉厉的感觉,其实这就是土地成本。就说今年下半年德阳黄河片区两宗过亿的宝地,一宗360万/亩,楼面价近1542元/㎡;一宗389万/亩,楼面价1667元/㎡。科普一下楼面价就是卖房的时候一平米所包含的土地成本,你问这个楼面价高不高?反正比周边的地块多了将近千元每平米,而周边的房价是4500+,剩下的你自己想象吧。
    二、前期费用
    光有一块地可不能直接开始修房子,要达到“三通一平”才行,三通一平要使建筑地段的土地平整,达到通上下水、通电、通路。这些都需要投入资金,如果小区面积比较大或者特别不成熟,这块费用是很客观的。
    前期费用还包含支付给设计公司的总体规划、房型设计等的专项费用。那些奇葩的SQ户型、三角户型就是这个时候设计出来的,大概是钱没给够吧,呵呵。
    三、土建成本
    很多房子外表看起来差不多,但实际质量却有很大的差别。不然怎么会有那么多业主收房的时候拉横幅呢。这一块就是土建成本,包括砌体、抹灰、外墙、屋面、门窗等多个工程。框架结构,多层打桩,现浇楼板虽然使得成本比较高,但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。
    四、配套设施成本
    这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生等方面花费的资金。德阳很多楼盘打出的“法式园林”、主题景观组团就属于绿化部分。像城北的世康世纪城在这方面就花了大价钱,小区引入活水,采用四季常青的植物,还有几万元一颗的红豆杉,我真不是打广告,不信你自己去小区里面看。
    五、经营管理、销售成本
    房子修好了,还要请营销公司来帮忙卖(也有开发商自己卖的),广告、策划、活动、置业顾问都是要花钱的。很多楼盘请明星来站台,这部分费用也在成本里,2016年许多德阳大妈能在玫瑰湾看到自己的偶像费翔,玫瑰湾业主就相当于出了一份力。
    六、利息、税费
    只要不是特别有钱的土豪开发商,大部分开发商都会选择银行贷款来解决资金投入的问题,这就会产生利息,不要以为你存钱没多少利息,人家这可是分分钟上亿的借款,利息很可能比你存钱的本金还要多。此外还有各种税费要交,都会产生成本。
    七、利润
    最后就是开发商的利润部分了,别人也不是开慈善机构的,总是要赚钱的。
    发表于 2017-1-23 12:21:23 | 显示全部楼层
    开发商利润做的都很高
    发表于 2017-2-5 17:04:00 | 显示全部楼层
    转嫁给消费者了
    发表于 2017-2-6 13:27:57 | 显示全部楼层
    还有这么多门道 学习了
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